강남 100억 차익·세율 7% 주장, 구조적으로 가능한 계산

경실련이 제시한 사례는 “2015년 25억에 매입한 강남 압구정 현대 196㎡를 2024년에 127억에 팔아 102억 차익을 얻었고, 1주택 비과세 12억 + 장특공제 80%를 적용하니 세금이 7억6천만 원, 실효세율 약 7%에 그쳤다”는 내용이다.

구체 세액은 개별 사례·공제·누진세 구간에 따라 달라질 수 있지만, 구조적으로 이런 수준의 실효세율이 나오는 것은 제도상 충분히 가능하다.
- 현행 제도에서 1세대 1주택 고가주택(양도가액 12억 원 초과)도, 10년 이상 보유하고 실제 거주 요건(2년 이상)을 충족하면, 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
- 12억 비과세(양도차익 일부 공제)와 장특공제, 각종 필요경비를 차감하면 과세표준이 크게 줄면서, 명목 양도차익과 실제 과세표준 간 격차가 매우 커지는 구조다.

국내 세무법인과 외국인 안내 자료에서도,
- “고가 1주택자의 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능하다”는 점,
- “실거주 2년 이상 + 10년 보유를 채우면 최고 공제율을 적용받는다”는 점이 반복해서 안내돼 있다.

따라서 “100억 차익에 실효세율 7%대”는 다소 단순화된 예일 수는 있지만, 제도 구조상 고가 강남 1주택에서 매우 낮은 실효세율이 나오는 경향 자체는 사실에 가깝다고 볼 수 있다.

지방 다주택자·근로소득자와의 조세 형평, 실제로 크게 어긋나

경실련은 “같은 투자금·비슷한 차익이라도 강남 1주택자는 세금이 훨씬 적고, 지방 다주택자는 훨씬 많이 낸다”고 지적했다. 이 역시 방향성 측면에서는 현실과 부합한다.

- 현재 다주택자에 대해서는 높은 기본세율과 중과세율이 적용되고, 장특공제도 축소되거나 제한적으로만 인정된다.
- 반대로 1주택자는, 특히 고가 1주택이라도 일정 요건을 채우면 비과세 + 최대 80% 장특공제를 동시에 누릴 수 있는 구조다.

또한 비슷한 금액(예를 들어 수십억 원)을 근로소득으로 벌었다면
- 최고 45%에 달하는 소득세 누진세율과 4대 보험 등을 감안할 때,
- 양도소득에 비해 훨씬 높은 세부담이 발생하는 것도 사실이다.

즉,
- “근로로 번 돈보다 강남 아파트로 번 돈에 세금을 훨씬 적게 매긴다”는 문제 제기는, 수치의 단정성을 떠나 조세 형평 측면에서 상당히 설득력 있는 비판이다.

‘똘똘한 한 채’·강남 쏠림, 장특공제가 중요한 인센티브였다는 지적 다수

경실련은 장특공제가 강남 쏠림과 집값 격차 확대를 부추겼다고 주장한다. 이는 다른 분석자료와도 상당 부분 맞닿아 있다.

- 여러 부동산·금융 분석에 따르면, 서울 아파트 가격은 지난 20여 년간 전국 평균보다 훨씬 빠른 속도로 상승했고, 특히 강남·서초·용산 등 이른바 ‘프리미엄 권역’의 상승률이 두드러졌다.
- 전국 대비 서울 아파트 가격은 약 2.6배, 수도권·지방과의 격차도 2배 이상으로 벌어졌다는 통계가 공개된 바 있고, 그 배경으로 “다주택 중과 → 강남 1주택 선호”라는 정책 유인이 지목됐다.
- 경제·세법 전문가들은 “장특공제가 고가·대도시 주택에 유리하게 설계돼, 장기 보유만 해도 막대한 세제 혜택을 받다 보니 ‘빚내서라도 강남 한 채’ 전략을 합리적인 선택으로 만든 측면이 있다”고 지적한다.

이는 경실련이 말한 “강남과 비강남 격차 확대, 똘똘한 한 채 쏠림”이라는 설명과 방향성에서 크게 다르지 않다.

사회적책임연대(SRN) 김숭선 기자 |