다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 매물이 쏟아지면서, 이재명 정부의 집값 안정·다주택자 중과세 정책이 실제 시장을 움직이기 시작했다는 평가가 나옵니다.

헬리오시티·올파포, 호가 4억~6억 하락…매수자 우위 시장 전환

기사에 따르면 헬리오시티 전용 84㎡는 1월 중순 31억2500만 원에 실거래된 뒤, 최근 최저 호가가 26억9000만 원까지 내려왔습니다. 불과 한 달 새 4억3000만 원 이상 빠진 셈입니다. 59㎡형도 작년 말 27억8000만 원에서 25억7000만 원대로 2억 원 이상 하락한 매물이 나왔습니다. 

 

‘단군 이래 최대 단지’ 올림픽파크포레온 84㎡ 역시 최고 33억 원(2025년 10월)에서 최근 27억 원까지 떨어져 4개월 새 6억 원이 내려갔습니다. 신혼부부 선호도가 높았던 39㎡형도 한 달 만에 18억 원대에서 16억5000만 원 수준으로 1억5000만 원 가까이 낮아졌습니다. 

 

실제 데이터도 같은 흐름을 보여 줍니다.
- 외신 보도에 따르면, 헬리오시티 84㎡는 1월 실거래가 31억2500만 원에서 2월 급매 호가가 27억~28억 원대로 내려왔고, 
- 헬리오시티 전체 매물은 올해 초 400~500건 수준에서 최근 900건 이상으로 두 배 가까이 늘었습니다. 
- 올림픽파크포레온 역시 입주를 앞두고 최고가 대비 5억~7억 원 낮춘 거래가 나오며 “서울 최대 낙폭 단지”로 거론된 바 있습니다. 

 

송파 일대 공인중개사들은 “지금은 매수자가 유리한 시장이며, 3~4월로 갈수록 급매가 더 늘어날 것”이라고 입을 모으고 있습니다. 실제로 강남 3구 전체에서 매물은 쌓이는데 거래량은 줄어드는, 전형적인 '가격 조정 초입'의 양상이 나타나고 있습니다. 

 

다주택자 양도세 중과 부활이 불러온 ‘급매 러시’

 

이 같은 급매 출회는 이재명 정부가 예고한 '다주택자 양도세 중과 유예 종료' 와 직결돼 있습니다.
정부는 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정을 의결해, 5월 10일(실질 적용일 기준 5월 9일 계약분까지) 이후부터 조정대상지역 내 다주택자에게 다시 중과세를 적용하기로 했습니다. 

 

구체적으로는
- 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p,
- 3주택 이상은 30%p 를 추가하는 방식으로,
조정대상지역 기준 최고 75%까지 양도세를 부과할 수 있습니다. 

 

이 때문에 다주택자들은
- “5월 9일 이전에 팔아야 세금을 덜 낸다”는 압박 속에,
- 보유세 인상 가능성까지 염두에 두며
서둘러 매물을 내놓고 있습니다. 

 

헬리오시티(약 9500가구)와 올림픽파크포레온(1만2032가구)에서만 현재 매매 매물이 1700건이 넘는다는 집계는, 다주택자 중심의 대량 매물 출회가 현실로 나타났음을 보여 줍니다. 

 

“5월 이후 다시 오른다”는 전망, 얼마나 설득력 있나

 

일부 시장 관계자들은 “5월 10일 이후에는 매물이 잠기면서 오히려 가격이 다시 오를 수 있다”는 전망을 내놓고 있습니다. 
하지만 몇 가지 점에서 이 주장은 과장됐거나, 최소한 검증이 필요합니다.

 

첫째, 이번 중과 부활은 일시 규제가 아니라 ‘정상화’ 에 가깝습니다.
다주택자 중과는 원래 2020년부터 시행됐으나, 윤석열 정부가 2022년부터 한시 유예를 하면서 투기 수요가 다시 살아났습니다. 이재명 정부는 “유예 연장은 없다”고 못 박고, 예정대로 중과를 재개하는 방향을 선택했습니다. 
시장 참여자들 역시 이번에는 '추가 완화나 재유예를 기대하기 어렵다' 는 데 대체로 동의하고 있습니다. 

 

둘째, 강남권 가격은 이미 지난 2~3년 사이 과도하게 올랐습니다.
올림픽파크포레온 분양권은 불과 2년 사이 두 배 가까이 뛰어 26억 원대를 기록했고, 헬리오시티 역시 2024~2025년 사이 3.3㎡당 1억 원을 넘나들며 ‘슈퍼 고가 단지’로 분류됐습니다.
이처럼 기초 체력보다 과도하게 오른 가격은 새 정부의 세제·대출 기조 변화와 함께 일정 수준 조정을 거칠 수밖에 없습니다.

 

셋째, 고금리·경기 둔화·가계부채 부담 등 거시 여건도 집값 추가 상승에 우호적이지 않습니다.
이미 서울 전체 집값 상승률은 작년 하반기부터 둔화되고, 일부 구에서는 하락 전환 신호가 관측되고 있습니다. 한국은행과 국제기관들 역시 2026~2027년 한국 주택가격 상승률이 한 자릿수 초반, 또는 보합에 그칠 것이라는 전망을 내놓고 있습니다.

 

이런 점을 종합하면, 5월 이후 단기적인 반등이 있더라도 중장기 추세는 ‘고점 통과 후 정상화’ 에 가까울 가능성이 큽니다. 지금의 가격 조정은 시작 단계에 불과하다는 분석에 힘이 실립니다. 

 

집값이 내려가면 청년·신혼부부에게 열린다

 

무엇보다 중요한 것은, 이번 가격 조정이 '청년·무주택 실수요자에게 기회' 가 된다는 점입니다.
지금까지 헬리오시티·올파포 같은 단지는 신혼부부에게 ‘로망’이었지만, 실제로는 30억 원 안팎 가격 때문에 “평생 못 들어갈 집”에 가까웠습니다. 

 

그러나
- 이미 4억~6억 원씩 호가가 떨어졌고, 
- 다주택자 급매가 더 쌓이면 추가 하락 여지도 적지 않습니다. 

 

여기에 이재명 정부가 추진 중인
- 청년·신혼부부용 저리 주택담보대출,
- 생애 최초·무주택자 취득세 감면,
- 공공·공공주도 민간분양 물량 확대 정책 
이 맞물리면, 그동안 시장에서 밀려나 있던 청년층도 실제 구매 가능한 가격대 에서 강남·서울 주요 권역 진입을 고민할 수 있게 됩니다.

 

집값 안정은 단순히 ‘부동산 문제’에 그치지 않습니다.
- 주거비 부담이 줄어야 결혼과 출산을 고민할 수 있고,
- 내 집 마련 가능성이 있어야 장기적 삶의 계획을 세울 수 있습니다.

 

최근 여론조사에서 20·30대 응답자 다수가 “결혼·출산을 주저하는 가장 큰 이유”로 주거 불안과 집값 을 꼽았습니다. 
따라서 집값이 합리적인 수준으로 내려가고, 청년들이 감당 가능한 수준의 대출과 정책 지원 속에서 집을 살 수 있게 되면, 이는 곧 혼인·출산 의지 회복 → 인구 감소 완화 로 이어질 수 있습니다.

 

이재명 정부의 집값 안정·다주택 중과 정책, 끝까지 밀어붙여야

 

지금 강남 대단지에서 벌어지고 있는 가격 조정과 급매 출회는,
- 다주택자 중과세 유예 종료,
- 규제지역 재지정,
- 보유세 정상화 예고
등 이재명 정부의 정책 방향이 실제 시장에 반영되기 시작했음을 보여 줍니다. 

 

정책이 제 효과를 거두려면 시간이 필요합니다.
일시적인 거래 위축이나 매물 재편만 보고 “이제 곧 다시 오른다”, “서민들만 피해본다”는 식의 단기 전망에 흔들려서는 안 됩니다.
정부는 다주택자 중과·보유세 정상화·공급 확대·실수요자 금융지원이라는 네 축을 일관되게 추진하고, 언론과 시장도 “집값 안정이 곧 청년과 서민의 미래를 살린다” 는 관점에서 거시 흐름을 봐야 합니다.

 

이번 헬리오시티·올파포 사례는, 집값이 내릴 수 있는 자산 이며, 정책과 세제 방향에 따라 고점이 꺾일 수 있다는 것을 강남 한복판에서 보여 주고 있습니다.
앞으로 더 많은 다주택자 매물이 시장에 나와 가격이 추가로 조정되고, 그 결과
- 청년·신혼부부가 더 낮은 가격에 집을 사고,
- 전·월세 역시 합리적인 수준으로 내려가며,
- 장기적으로는 결혼·출산·인구 구조에도 긍정적 영향을 주는 선순환
이 본격화되기를 기대합니다.

 

모든 변화의 출발점은 '집값 안정' 입니다.
이재명 정부의 집값 안정화, 다주택자 중과세 정책이 흔들림 없이 실효를 거두어, “집 때문에 인생을 포기하지 않아도 되는 나라”로 가는 길을 끝까지 열어가길 바란다.

 

 

사회적책임연대(SRN) 김숭선 기자 |